Cần biết: 6 thay đổi quan trọng liên quan đến sổ đỏ có hiệu lực từ 2021

 Từ 8/2/2021, 6 thay đổi liên quan đến việc cấp mới/cấp lại sổ đỏ, thời gian, địa điểm cũng như chi phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... sẽ chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, nhiều người sử dụng đất vẫn chưa hiểu rõ, thậm chí không nắm được những thông tin này, tương lai có thể phát sinh những tranh chấp đáng tiếc.

Dưới đây, Batdongsan.com.vn sẽ tổng hợp 6 thay đổi liên quan đến việc cấp mới/cấp lại sổ đỏ có hiệu lực từ đầu năm 2021:

1. Được chọn thời gian, địa điểm làm sổ đỏ, kể cả tại nhà

Đây là điểm đáng chú ý nhất trong Nghị định 148/2020/NĐ-CP, cho phép người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được làm sổ đỏ với thủ tục nhanh gọn, đơn giản ngay tại nhà. Cụ thể:

- Tùy theo nhu cầu, người dân có thể lựa chọn thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai/tài sản gắn liền với đất, cấp/cấp đổi/cấp lại giấy chứng nhận, chỉ cần thỏa thuận trước với Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất. Lưu ý, việc thỏa thuận và giải quyết thủ tục này không được quá thời gian thực hiện thủ tục do UBND tỉnh quy định.

- Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa thì thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa, trừ trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận tại địa điểm ngoài trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Có thể thấy quy định khá cởi mở này sẽ giúp ích rất nhiều cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện để họ thực hiện việc xin cấp sổ đỏ mà không mất quá nhiều công sức, thời gian chờ đợi, đến làm thủ tục tại các cơ quan chức năng như trước đây. 

Thời gian, địa điểm làm sổ đỏ có thể được tùy chọn theo nhu cầu của người sử dụng đất kể từ 8/2/2021. Ảnh minh họa: Internet

2. Thêm cơ quan được quyền cấp/cấp đổi/cấp lại sổ đỏ

Cũng theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP, từ 8/2/2021 sẽ có thêm một cơ quan có thẩm quyền cấp / cấp đổi / cấp lại sổ đỏ đó là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (theo quy định hiện hành thì chỉ có Văn phòng đăng ký đất đai). Như vậy, với việc bổ sung này thì kể từ 8/2/2021, Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đều là những cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp / cấp đổi / cấp lại sổ đỏ nhà đất.

Trường hợp địa phương đó chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nơi thực hiện các thủ tục nêu trên là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh/huyện. Trong đó:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ xin cấp / cấp đổi / cấp lại sổ đỏ của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ xin cấp / cấp đổi / cấp lại sổ đỏ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Thêm 01 loại giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với hộ gia đình, cá nhân trong nước

Pháp luật hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân trong nước muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì phải có giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng (theo Điểm a Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Tuy nhiên, theo quy định mới của nghị định 148 có hiệu lực từ 8/2/2021, hộ gia đình, cá nhân trong nước muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì phải có giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng. Như vậy, điểm mới của quy định này đó là việc công nhận cả giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn, hay còn được gọi là giấy phép xây dựng tạm. 

Bên cạnh giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn, các giấy tờ khác để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vẫn giữ nguyên theo quy định hiện hành, cụ thể bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước từ trước ngày 05/7/1994; Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết (nếu có)…

Giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn được công nhận là một trong các giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ảnh minh họa: Internet

4. Mở rộng điều kiện cấp Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

Theo quy định cũ tại điểm a Khoản 1 Điều 32 Nghị định 43/2014, một trong những điều kiện để hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở đó là: Phải có giấy phép xây dựng công trình (trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật). 

Tuy nhiên, theo quy định mới, điều kiện trên đã được nới rộng hơn, theo đó công nhận cả giấy phép xây dựng công trình có thời hạn. Như vậy, từ 8/2/2021, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn (đối với trường hợp phải xin phép) để được cấp chứng nhận quyền sở hữu. 

5. Dồn điền đổi thửa không còn được cấp đổi sổ đỏ

Dồn điền đổi thửa là việc hộ gia đình/cá nhân đổi quyền sử dụng đất một hay nhiều mảnh đất nông nghiệp của mình cho một hay nhiều hộ gia đình/cá nhân khác nhằm tập hợp các mảnh đất nông nghiệp thuộc quyền sử dụng của mình thành một hệ thống (một dải đất rộng), trên cơ sở đó canh tác đất nông nghiệp được thuận tiện, hiệu quả hơn. 

Theo quy định cũ, một trong những trường hợp được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khi thực hiện dồn điền đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất. Tuy nhiên, từ ngày 8/2 tới đây, dồn điền đổi thửa sẽ được cấp sổ đỏ mới thay vì cấp đổi như trước. Thủ tục xin cấp mới sổ đỏ đất khi dồn điền đổi thửa được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ chính như đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ cá nhân (sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân), sổ đỏ đã cấp, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật...

Bước 2: Người sử dụng đất đem nộp hồ sơ trên tại văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và tiếp nhận xử lý nếu hồ sơ đầy đủ đúng theo quy định. 

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện cấp sổ đỏ cho người đã thực hiện xong việc dồn điền đổi thửa theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi có sổ đỏ mới sẽ tiến hành trao cho người sử dụng đất, đồng thời cập nhật, chỉnh lý thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính của địa phương. 

6. Cấp sổ đỏ mới khi dồn điền đổi thửa trong trường hợp đất bị thế chấp

Để thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ mới trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này có trách nhiệm thông báo về trường hợp này cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp để xác nhận việc đăng ký thế chấp. Việc trao sổ đỏ mới sẽ được thực hiện đồng thời giữa 3 bên gồm: Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Người sử dụng đất sẽ ký và nhận sổ đỏ mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp. Đồng thời, tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao lại sổ đỏ cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

Võ Phương

Triển vọng các xu hướng bất động sản nổi bật trong tương lai

  Đại dịch Covid-19 đã khiến xu hướng bất động sản xanh và thông minh nở rộ trong năm 2020. Nhu cầu liên quan đến hai mô hình bất động sản này ở người mua ngày càng lớn. Trên thực tế, các chủ đầu tư đang tích cực đưa yếu tố đặc thù này vào phát triển dự án nhằm tăng tính cạnh tranh trên thị trường. Tuy nhiên các quan niệm trong phát triển loại hình bất động sản này chưa chuẩn mực.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đưa ra một số phân tích khái quát xoay quanh thị trường này tại Việt Nam. 

Nhiều cây xanh không có nghĩa đó là BĐS xanh

Yếu tố xanh trong bất động sản là một khái niệm chưa rõ ràng hiện nay. Các tòa nhà được phát triển theo tiêu chí xanh không nhất thiết là những sản phẩm xa xỉ. Xanh cũng không nhất thiết sử dụng vật liệu đắt tiền. Theo ông Matthew Powell, các yếu tố xanh trong một công trình bất động sản nằm nhiều ở lối sống mà dự án hướng đến, kiến trúc dự án, cách thức vận hành, quản lý dự án. Mỗi chi tiết trong thiết kế cảnh quan, hệ thống thông gió tự nhiên, sưởi ấm tự nhiên, vật liệu xây dựng, chất lượng không khí… đóng vai trò lớn trong việc phát triển các công trình xanh.

Có sự khác biệt lớn giữa một công trình được quảng cáo là “xanh” và một công trình được chứng nhận là “xanh”. Các chứng nhận thường không liên quan nhiều đến số lượng cây xanh hay khuôn viên, mà phần lớn tập trung đến phát triển bền vững, môi trường, bất kể đó là dự án văn phòng hay nhà ở. Hiện đang có nhiều loại chứng nhận xanh từ Việt Nam cũng như quốc tế. Để đạt được chứng nhận nhất định, các nhà phát triển và chủ đầu tư cần có một danh sách kiểm tra và đánh giá các yếu tố xanh xác định.

Trong các giao dịch mua bất động sản xanh, người mua cần đánh giá được các thông số xanh và cần kiểm tra nguồn chứng nhận của các dự án. Ví dụ, chứng nhận cần theo tiêu chuẩn của các Hội đồng Công trình Xanh, tiêu chuẩn LEED của Hoa Kỳ hay BREEAM của Anh Quốc. Tuy việc chứng nhận công trình xanh chưa quá phổ biến tại Việt Nam nhưng đây nên là yếu tố người mua cần cân nhắc khi mua bất kể loại hình bất động sản nào.

hình ảnh một dự án bất động sản xanhCác tòa nhà được phát triển theo tiêu chí xanh không nhất thiết là những sản phẩm xa xỉ

Công nghệ trong bất động sản đang được áp dụng mạnh

Bất động sản từ trước tới nay vẫn luôn ít có sự thay đổi, từ quá trình xây dựng, kinh doanh đến quản lý tài sản. Việc áp dụng công nghệ sẽ góp phần thúc đẩy hiệu quả về mặt thời gian, tài chính và các mức độ tiện lợi. Đối với kinh doanh bất động sản nhà ở, việc số hóa các hoạt động kinh doanh giúp giảm thời gian nhân công, đặc biệt trong khâu liên quan đến giấy tờ, xử lý giao dịch và nghiên cứu.

Công nghệ ứng dụng trong bất động sản – hay còn có thể được gọi với cái tên Proptech – đang là hoạt động nổi bật của làn sóng công nghệ này. Nhiều công ty tại Việt Nam đang có những bước tiến lớn trong việc áp dụng chuyển đổi số. Có một số công ty Proptech đã đi vào hoạt động và dòng vốn đầu tư dần đổ về lĩnh vực này. Có thể nói, Proptech tại Việt Nam được áp dụng rộng rãi hơn so với các thị trường nước khác, kể cả các thị trường phát triển trên thế giới.

Đáng chú ý, Chính phủ đang tạo rất nhiều cơ hội cho lĩnh vực này, trong đó có sự ủng hộ dành cho các dự án thành phố thông minh, kế hoạch số hóa các loại hồ sơ chính phủ và các quy trình đăng ký đất đai.

Triển vọng thị trường 2021

Chất lượng cơ sở vật chất và trang thiết bị được cung cấp tại nhiều dự án bất động sản nhà ở đang được cải thiện liên tục, đặc biệt là những dự án ở khu vực ngoại ô – khu vực thu hút chủ đầu tư phát triển các dự án khá lớn có không gian mở, đi kèm các đầu tư về lối sống và cơ sở vật chất tốt hơn.

Ông Matthew Powell nhấn mạnh, sức hút của các mô hình bất động sản xanh, thông minh vẫn là liên kết mật thiết giữa cung - cầu và quan điểm lấy khách hàng làm trọng tâm. Khi cơ hội tiếp cận với mô hình bất động sản xanh và thông minh của người mua ngày càng lớn, các chủ đầu tư cần chủ động cải thiện chất lượng dịch vụ, thiết kế dự án, bổ sung nhiều yếu tố công nghệ hơn vào bất động sản. Áp dụng công nghệ vào quản lý bất động sản tất yếu là việc cần thiết. Đưa các yếu tố xanh vào phát triển bất động sản đang rất được coi trọng khi nhu cầu về không gian sống xanh tăng cao, thúc đẩy các chủ đầu tư phải bắt kịp xu hướng.

Võ Phương

Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ nhiều điểm sáng?

 Năm 2020 là năm mà thị trường bất động sản phải đối mặt với khó khăn kép: đại dịch Covid-19 và sự khan hiếm nguồn hàng – vốn là khó khăn kéo dài từ 2019. Thị trường năm 2021 được nhiều chuyên gia nhận định sẽ có nhiều điểm sáng.

Thị trường BĐS 2020: nối dài khó khăn của 2019

Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản 2019 là việc siết chặt cấp phép dự án của cơ quan chức năng khiến nguồn cung mới của thị trường rất hạn chế. Thách thức này được phản ánh rõ ở những thị trường lớn của cả nước. Tại TP.HCM, trong năm 2019, chỉ có 2 dự án được cấp chủ trương đầu tư mới và 30 dự án đã có chủ trương, có cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng đã kiểm tra đủ điều kiện để cho hàng ra thị trường). Thị trường Hà Nội đạt con số thấp hơn, chỉ có trên 25 dự án.

Khó khăn trên vẫn kéo dài sang năm 2020. Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong 3 quý đầu năm 2020 chỉ có trên 20.000 sản phẩm mới được chào bán lần đầu trên thị trường. So với năm 2019, con số này chỉ đạt trên 35%, còn so với năm 2018 thì nguồn hàng mới chỉ đạt 20%.

Thực trạng nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu của thị trường lớn đã đẩy thị trường rơi vào những hệ lụy là giá nhà tăng cao, hiện tượng sốt đất cục bộ ở một số khu vực. Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng trung bình 5% các đợt mở bán. Trong khi đó giá căn hộ TP.HCM quý 3/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Nguồn hàng dự án khan hiếm nên giới đầu tư đổ về vùng ven săn lùng đất nền thổ cư. Thị trường vùng ven Hà Nội và TP.HCM xuất hiện những điểm nóng cục bộ. Tại Hà Nội, đất ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc… giá tăng từ vài triệu/m2 lên mức vài chục triệu/m2 trong thời gian ngắn trong khi cơ sở hạ tầng kĩ thuật chưa có sự đầu tư đồng bộ. Tại TP.HCM, đất nền thổ cư các huyện Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… bị đẩy lên mức 30-50 triệu đồng/m2,  tăng 15% so với quý trước.

hình ảnh thị trường bất động sảnNăm 2021, thị trường bất động sản được kì vọng sẽ có nhiều điểm sáng

Diện mạo mới trong năm 2021?

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tình hình phê duyệt các dự án chậm lại trong thơi gian qua là do sự chồng chéo pháp lý trong các bộ luật. Sở dĩ các cơ quan chức năng  thận trọng khi phê duyệt nhằm đảm bảo sự minh bạch, lành mạnh của thị trường.

Tuy nhiên, hiện đã có những tín hiệu tích cực tháo gỡ nút thắt này. Ngay trong quý 4/2020, Chính phủ đã có động thái trước thực trạng trên. Cụ thể, Nghị quyết 164 tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị; Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực vào 1/1/2021 sẽ tháo gỡ được phần lớn vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản. Nghị quyết 164 được kì vọng sẽ thổi luồng gió mới cho thị trường với những cơ hội phát triển mới.

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng năm 2021, khi bước vào nhiệm kỳ mới, nhiều dự án sửa đổi luật dự kiến sẽ được hoàn thiện. Điều này đồng nghĩa các vướng mắc về chính sách pháp luật ở một vài phân khúc, loại hình sẽ được tháo gỡ theo hướng cụ thể, chi tiết hơn. Do đó, các điểm nghẽn được khơi thông, kéo theo sự khởi sắc của các hoạt động kinh doanh, phát triển dự án.

Ngoài ra, nhiều chính sách mới hỗ trợ thị trường, các văn bản quy phạm pháp luật mới đã và đang được Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu ban hành sẽ góp phần giải quyết những vướng mắc tồn đọng của thị trường bấy lâu nay.

Ông Doanh cho rằng trong năm 2021, lực đẩy của thị trường được kì vọng đến từ dòng vốn qua các kênh khác nhau. Gần đây các ngân hàng thương mại đang gặp khó vì không có khách vay nên lãi suất huy động và cho vay liên tục giảm. Khi lãi suất giảm mạnh, tất yếu các ngân hàng sẽ ưu tiên lựa chọn kênh cho vay bất động sản, bởi đây vẫn là kênh đầu tư đảm bảo sinh lợi nhuận khá chắc chắn.

Xu hướng đầu tư 2021 sẽ không chỉ nghiêng về phía Đông

Sức nóng của thị trường BĐS khu vực phía Nam trong các tháng cuối năm đang có xu hướng nghiêng về khu Đông với tâm điểm là TP. Thủ Đức. Tuy nhiên nếu nhìn vào thực tế, nguồn cung và dòng chảy tài chính vẫn âm thầm phân chia khá nhiều về thị trường khu Tây.

Nguồn cung mới cân bằng sức nóng cho thị trường khu Tây

Xuyên suốt 4 quý của năm 2020, thị trường phía Đông vẫn rộn ràng triển khai dự án mới còn khu Tây có phần khiêm tốn nguồn hàng hơn. Tuy nhiên vào những tháng cuối năm, khu vực này cho thấy nhiều tín hiệu tích cực hơn. Để đón đầu cơ hội từ hệ thống cơ sở hạ tầng tiện ích được nâng cao, nhiều CĐT nắm giữ quỹ đất khu Tây đã mạnh dạn triển khai dự án mới, giúp thị trường BĐS tại đây bộc lộ những cơ hội phát triển rõ nét.

Mới đây, Công ty BĐS Phúc Land thông báo sẽ mở bán dự án Long Cang Riverpark tại khu Tây TP.HCM với diện tích 10,4 ha gồm 565 nền đất. Tập đoàn An Gia cũng đã bắt tay với Tập đoàn Ricons để xây dựng dự án căn hộ Westgate của An Gia. Theo đó, Ricons sẽ trở thành nhà thầu chính cho tổ hợp gần 2.000 căn hộ ngay trung tâm hành chính huyện Bình Chánh với quy mô 3,1 ha. DHA Corp cũng phát triển 600 căn hộ chung cư D Aqua tại quận 8, với mức giá vừa tầm, phù hợp với nhu cầu tài chính của người trẻ.

Nguồn cung BĐS khu Tây đang sôi động trở lại nhờ sự xuất hiện của hàng loạt dự án quy mô lớn với chất lượng và giá bán hấp dẫn. Ảnh minh họa

Sức nóng của hạ tầng không chỉ tác động đến riêng thị trường khu Tây, mà những khu vực lân cận như Long An cũng được hưởng lợi không nhỏ. Những doanh nghiệp ở đây cũng đang rục rịch kế hoạch ra hàng cho thời gian tới. Đơn cử, Công ty CP Địa ốc Thắng Lợi (Thắng Lợi Group) đang giới thiệu ra thị trường dự án mới The Sol City với quy mô hơn 103 ha tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, nơi chỉ cách TP.HCM chưa tới 10 km. Dự án này với dòng sản phẩm nhà phố, đất nền, biệt thự sẽ giúp cho thị trường khu Tây được giải cơn khát khan hiếm hàng suốt năm 2020 vừa qua. Tương tự, Trần Anh Group cũng sẽ tiếp tục triển dự án Phúc An City giai đoạn 4 và một dự án nhà ở kết hợp khu công nghiệp rộng 300 ha tại huyện Đức Hòa, dự án West Lakes Golf & Villas tại huyện Đức Hòa…

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho biết, quỹ đất mà Công ty chuẩn bị cho thị trường khu Tây đã được tiến hành chuẩn bị từ nhiều năm trước, nhưng do chịu tác động bởi dịch bệnh Covid-19 nên kế hoạch kinh doanh của năm 2020 phải thay đổi. “Hiện dịch bệnh đã được kiểm soát, chúng tôi đang hoàn tất các bước chuẩn bị cuối cùng và chính thức giới thiệu dự án mới với khách hàng ngay đầu năm 2021”, ông Quyền nói. Thị trường BĐS khu Tây đang khan hiếm dòng sản phẩm mới và nhu cầu khách hàng rất lớn, chính vì vậy để thị trường BĐS khu Tây không tăng giá quá nhiều thì phải có dòng sản phẩm mới mở bán, như vậy thị trường mới phát triển bền vững.

Củng cố sức mua 2021 nhờ lợi thế giá và hạ tầng

Đánh giá về thị trường BĐS TP.HCM từ giờ tới năm 2021, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường BĐS DKRA Vietnam cho rằng, quý 1/2021 sẽ là một quý bật mạnh của BĐS khu Tây, nguyên do bởi giá BĐS khu vực này còn khá thấp. Cụ thể, ông Hoàng cho hay, nếu BĐS khu Đông rất khó tìm dự án có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 thì BĐS khu Tây lại "nhẹ nhàng" với các dự án chào thị trường đang ở ngưỡng giá dễ chịu từ từ 21-30 triệu đồng/m2, đó cũng được xem là lợi thế để khu vực này dồn lực kích thích nhu cầu ở thực lẫn đầu tư vào thời điểm cuối năm.

Thị trường khu Tây được định vị dành cho nhà đầu tư có nguồn tài chính vừa phải và hướng đến tầm nhìn dài hạn. Ảnh minh họa

Theo các chuyên gia, giá còn mềm thì ắt biên độ tăng giá sẽ cao trong tương lai. Hiện nay biên độ tăng giá đất khu Tây trung bình từ 18-25%/năm. Ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn, nằm ngay khu vực cửa ngõ kết nối với TP.HCM hay vùng Tây Nam Bộ đều có tiềm năng tăng trưởng lên mức 35%/năm. Thậm chí, có một số dự án sở hữu vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ đã đạt mức chênh lệch 150-170 triệu đồng/căn chỉ từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng. Giá trị đầu tư về lâu dài của BĐS khu vực này rất cao.

Còn theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, khu Tây TP.HCM đang thiếu vắng dự án mới trong suốt thời điểm 2020. Việc gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, giá tăng cao khiến các khu vực vùng ven TP.HCM, đặc biệt khu vực Long An đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của các NĐT nhỏ lẻ. Đây là thị trường còn dồi dào quỹ đất, sản phẩm, trong các tháng cuối năm đến đầu năm 2021 sẽ có nhiều dự án mới được triển khai, bên cạnh đó là những chính sách bán hàng và chương trình khuyến mãi tốt, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn tại thị trường này.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận định, hạ tầng giao thông của khu Tây Sài Gòn ngày càng hoàn thiện với sự kết nối của các công trình giao thông trọng điểm đang tạo động lực giúp thị trường BĐS khu vực này bộc lộ tiềm năng mạnh mẽ trong các năm tới. Sự tịnh tiến giá BĐS không nóng, nguồn cung đáp ứng giá trị thực, khu Tây có yếu tố phát triển bền vững mà giới đầu tư chuyên nghiệp cần đến. Ngoài ra, địa bàn này cũng là nơi có tỷ lệ dân số cơ học cao, làn sóng KCN phát triển mạnh mẽ cùng vốn đầu tư ngoại đổ về ngày càng nhiều khiến nguồn cầu của thị trường nhà ở tăng trưởng ổn định.

Võ Phương 

2021, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ chảy như thế nào?

Thị trường bất động sản 2020 đã trải qua một năm đầy biến động do những diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19. Năm 2021, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ đổ vào những phân khúc, loại hình nào?

Theo bà Trần Thị Thu Hiền, Giám đốc Công ty Đầu tư và phân phối DTJ, có một nguyên tắc trong đầu tư bất động sản là ở đâu có cơ hội sinh lời tốt thì ở đó có dòng tiền. Thời gian vừa qua, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, thách thức do tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, nhờ khả năng kiểm soát dịch bệnh tốt, Việt Nam đã tạo tâm lý ổn định cho các nhà đầu tư – một yếu tố quan trọng trong hoạt động đầu tư. Do đó, nhiều nhà đầu tư chọn Việt Nam là điểm đến của dòng tiền.

Ngoài ra, kinh tế Việt Nam cũng đang có những yếu tố tích cực hỗ trợ hoạt động đầu tư như tỷ giá ổn định, tỷ lệ ngoại hối tăng, Chính phủ đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ người dân, doanh nghiệp đang chịu tác động tiêu cực của đại dịch. Thị trường bất động sản sẽ có sức bật lớn trong cuối năm nay và năm sau do độ nén của thị trường trong thời gian qua là khá sâu.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, các sản phẩm đầu tư để ở có mức giá vừa phải sẽ có thanh khoản tốt. Hoạt động đầu tư căn hộ cao cấp sẽ khó khăn hơn, trừ khi sản phẩm có đột phá mới sẽ thu hút được dòng tiền. Bất động sản ngôi nhà thứ 2, nghỉ dưỡng, các sản phẩm đầu tư có giá trị lớn thì quyết định của nhà đầu tư sẽ chậm lại. Và cũng chỉ sản phẩm có sự khác biệt và hiện hữu mới có thể có thanh khoản. Không ai khác, các nhà đầu tư sẽ là người sàng lọc cho sản phẩm đầu tư cho chính mình.

Bên cạnh đó, bà Hiền nhấn mạnh uy tín chủ đầu tư cũng như chất lượng sản phẩm sẽ là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của nhà đầu tư. Một yếu tố khác phải kể đến là công nghệ. Những sản phẩm bất động sản có sự khác biệt về công nghệ sẽ hấp dẫn đối với khách hàng.

hình ảnh một khu nghỉ dưỡngVới bất động sản nghỉ dưỡng, chỉ sản phẩm có sự khác biệt và hiện hữu mới có thể có thanh khoản

Nhận định về phân khúc tiềm năng của thị trường trong năm 2021, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng đất nền sẽ vẫn là phân khúc hấp dẫn nhất trong giai đoạn tới, đặc biệt là đất nền nghỉ dưỡng ở các đô thị du lịch mới. Khi đại dịch được kiểm soát trên phạm vi toàn cầu, du lịch và hàng không sẽ là những lĩnh vực chính được kích cầu mạnh mẽ. Do đó, những điểm sáng của thị trường trong tương lai gần có thể kể đến như Phan Thiết (Bình Thuận), Ninh Thuận, Quy Nhơn (Bình Định), Buôn Mê Thuột…

Ngoài đất nền nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp cũng sẽ vươn mình mạnh mẽ trong năm tới. Sau thương chiến Mỹ - Trung, Covid-19 đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc nhanh hơn. Việt Nam tiếp tục là điểm đến của dòng tiền do những lợi thế về vị trí, quỹ đất, chính sách và nguồn nhân công. Sự phục hồi và mở rộng hoạt động kinh tế của doanh nghiệp trong nước khi đại dịch được kiểm soát cũng là một trong những nguồn cầu chính để bất động sản công nghiệp phát triển.

Ông Doanh nhấn mạnh, để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính. Riêng phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư cần trường vốn và có khả năng liên kết kinh doanh tốt.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng trong tương lai, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có đà tăng trưởng tốt. Ở thời điểm hiện tại, sau thời gian phát triển nóng và mang tính tự phát cao, phân khúc này có dấu hiệu giảm tốc và bước vào giai đoạn điều chỉnh. Đại dịch Covid-19 là cú bồi khiến bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào tình cảnh trầm lắng nhưng cũng là cơ hội để loại hình này tiếp tục có sự điều chỉnh theo hướng phù hợp với thị trường.

Xét về lâu dài, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc tiềm năng với 3 nguyên do chính. Thứ nhất, các bộ ngành và chính quyền địa phương đang thay đổi, điều tiết để cung cầu hợp lý hơn, có tính quy hoạch cao hơn. Hai là, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12 - 14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng đã ban hành hồi đầu năm. Thứ ba, xu hướng second-home ngày càng trở nên phổ biến hơn kể từ khi dịch bệnh bùng phát. Với thực trạng trên, bất động sản nghỉ dưỡng đòi hỏi nhà đầu tư sự trường vốn và sự kiên trì với thị trường.

Võ Phương 

Dự báo khả năng hồi phục của thị trường BĐS trong năm 2021

 Quy mô và giao dịch của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2020 có xu hướng giảm mạnh so với năm 2019. Xét trên nhiều yếu tố, liệu năm 2021 thị trường có thể phục hồi không và mức độ phục hồi ra sao?

Nhu cầu mua nhà đất đi xuống trong năm 2020

Báo cáo thị trường năm 2020 do Batdongsan.com.vn công bố tại Hội nghị bất động sản Việt Nam 2020 (VRES 2020) cho thấy, so với năm 2019 mức độ quan tâm nhà đất của người dùng trên cả nước có sự sụt giảm khá mạnh. Tổng lượng tìm kiếm nhà đất giảm gần 9% dù lượng tin rao vẫn duy trì ở mức ổn định, thậm chí tăng trong một số thời điểm.

Cụ thể,  tại TP. HCM đô thị lớn nhất cả nước với nhu cầu về nhà ở cao và liên tục tăng qua các năm nhưng trong năm 2020 mức độ quan tâm giảm gần 23%. Khu vực thủ đô Hà Nội dù thu hút rất nhiều sự quan tâm của người mua nhà trong năm 2020 nhưng cũng ghi nhận nhu cầu tìm kiếm nhà đất giảm 3% so với năm 2019.

Biểu đồ thị trường 2020Nhu cầu tìm kiếm BĐS giảm ở hầu hết các phân khúc nhà đất trong năm 2020. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Xét ở từng lĩnh vực cụ thể, đất nền đang là phân khúc có nhu cầu mua và đầu tư giảm mạnh nhất trong năm 2020. Lần lượt các thị trường nóng về đất nền như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Bình Thuận và Kiên Giang đều có nhu cầu tìm mua giảm mạnh từ 13-47%. Căn hộ chung cư cũng không thoát khỏi khó khăn khi mức độ quan tâm tại TP. HCM giảm gần 5% so với năm trước.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, sự suy giảm này là điều dễ hiểu khi 66% nhu cầu tìm kiếm chung cư tại TP. HCM thuộc về loại hình bình dân, chỉ khoảng 20% tìm mua nhà cao cấp trong khi 70% nguồn cung trong năm 2020 là phát triển nhà ở cao cấp và hạng sang. Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến người mua gần như không có nhiều lựa chọn tìm kiếm với sản phẩm căn hộ.

Với nhà riêng, nhà mặt phố, giá cho thuê tại TP. HCM trong năm nay đồng loạt giảm ở tất cả các quận huyện. Trong đó, số liệu báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy quận 1 giảm giá thuê tới 38%, Bình Thạnh 11% còn một số quận khác khoảng 12% hoặc 3%.

Năm 2020 cũng là năm thị trường chứng kiến xu hướng đầu tư xa trung tâm giảm mạnh vì Covid-19. Hai thị trường ảnh hưởng nhiều nhất là các tỉnh miền Trung và tỉnh thành giáp ranh TP. HCM. Phản ứng của thị trường khi dịch xuất hiện là nhà đầu tư có xu hướng co cụm dòng tiền về các thị trường truyền thống, gần nhà thay vì mạnh dạn đầu tư xa hay chạy theo làn sóng hạ tầng như các năm trước. Biểu hiện rõ nhất của xu hướng này là việc tỷ lệ đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố và cả BĐS nghỉ dưỡng tỉnh đều giảm khá mạnh.

Thị trường sẽ phục hồi ra sao trong năm 2021?

Dự báo về thị trường trong năm 2021, các chuyên gia tham dự VRES 2020 nhìn nhận, thị trường sẽ tái phục hồi một phần trong năm sau và sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2022. Ở các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, chung cư vẫn sẽ là loại hình bất động sản nhận được sự quan tâm cao nhất và duy trì nhu cầu giao dịch ổn định.

Thị trường được dự báo sẽ hồi phục một phần trong năm 2021. Ảnh Phương Uyên

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam dự báo, trong năm 2021, TP.HCM có 17.500 căn hộ chào bán mới, có sự phục hồi tốt hơn ở các phân khúc, nhất là chung cư. Tốc độ tăng giá bán không đồng đều ở các phân khúc, trong đó phân khúc bình dân không còn xuất hiện trên thị trường. Người mua để ở bắt đầu quan tâm đến phương thức thanh toán càng dài càng tốt (20 năm trở lên). Vì giá mặt bằng chung đã tăng nên yêu cầu của khách hàng với chung cư càng khắt khe hơn, chủ đầu tư cũng quan tâm hơn vào cơ cấu sản phẩm, hỗ trợ tài chính.

Đáng chú ý, thời gian gần đây, dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển từ TP. HCM ra Hà Nội. Cùng với xu hướng này, chỉ số giá tại Hà Nội cũng tăng lên trong năm 2020, trong khi nhiều năm trước giá đi ngang. Còn tại TP. HCM, giá BĐS có xu hướng chững lại sau nhiều năm tăng trưởng nhanh. Ông Đinh Minh Tuấn dự đoán giá chung cư tại TP.HCM năm 2021 có thể tăng 9% trong khi giá nhà riêng có xu hướng ổn định.

Bàn về khu vực sẽ phát triển mạnh trong năm 2021, các chuyên gia đều thống nhất chọn khu Đông TP. HCM. Đây vẫn sẽ là khu vực phát triển chính của thị trường trong 5-10 năm tới, thu hút cả nhà đầu tư và người mua để ở. Nguồn cung lũy kế của khu vực này đến năm 2025 dự báo đạt 198.000 căn, gấp 3,6 lần so với năm 2005. Giá nhà tại đây cũng sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021.

Võ Phương

3 chính sách nổi bật sẽ tác động mạnh đến thị trường BĐS 2021

 Những chính sách mới nhất liên quan thị trường bất động sản (BĐS) có hiệu lực từ 1/1/2021 bao gồm một số thay đổi trong Nghị định 148, Luật đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi 2020 được dự báo sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS 2021.

Luật Đầu tư mới rút gọn nhiều bước thủ tục dự án

Theo luật Quy hoạch trước đây, chỉ có chủ đầu tư dự án mới được phép lập quy hoạch 1/500. Tréo ngoe là trong luật Đầu tư lại chỉ có nhà đầu tư, không nhắc đến khái niệm chủ đầu tư. Do đó, khi nhận được quyết định phê duyệt dự án, nhà đầu tư phải đem quyết định này đến Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Tại đây doanh nghiệp chưa thể hoàn tất thủ tục do luật Quy hoạch không nhắc đến khái niệm nhà đầu tư và phải đến Sở Xây dựng làm thêm bước công nhận chủ đầu tư rồi mới quay lại bước lập quy hoạch 1/500. Việc đá bóng thủ tục khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, phiền toái khi lập dự án.

Với luật Đầu tư mới có hiệu lực từ 1/1/2021, hai khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư được đồng nhất giúp rút bỏ 3 bước thủ tục xuống còn 1 bước. Ngoài ra, đến giai đoạn cấp phép xây dựng doanh nghiệp cũng không cần làm bước thẩm định thiết kế kỹ thuật. Cụ thể:

Luật đầu tư mới không chỉ thống nhất khái niệm nhà đầu tư, chủ đầu tư giúp rút ngắn các thủ tục, mà còn cho phép giao những thửa đất xen kẽ trong các dự án thay vì phải đấu giá như trước đây. Đây là những chính sách được kỳ vọng sẽ giúp giảm nhiệt giá nhà đất trong thời gian tới.  

Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngăn chặn phân lô bán nền tràn lan

Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/1/2021 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Cụ thể, quy định này khoanh vùng 3 khu vực không được phép làm dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền bao gồm:

- Khu vực nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; 

- Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; 

- Khu vực mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (Khoản 2 Điều 41).

Như vậy quy định mới sẽ cho phép thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền tại tại các đô thị loại II, III, IV, V và các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Điều này được cho là đáp ứng đúng nhu cầu thực tiễn và sức mua của thị trường.

Tình trạng phân lô bán nền trái phép sẽ được kiểm soát chặt chẽ trong năm 2021. Ảnh minh họa

Ngoài ra, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.

Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

So với các quy định cũ, Điều 75a đã quy định chặt chẽ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa, giúp quản lý và kiểm soát chặt chẽ hơn tình trạng phân lô bán nền tràn lan như hiện nay.

Luật Xây dựng sửa đổi miễn giấy phép xây dựng cho 3 trường hợp xây nhà riêng lẻ 

Là địa phương có nhiều điểm nóng xây dựng sai phép, TP.HCM có thể sẽ không áp dụng chính sách miễn giấy phép xây dựng. Ảnh minh họa

Bắt đầu từ ngày 1/1/2021, luật Xây dựng sửa đổi 2020 chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định miễn giấy phép xây dựng cho 3 trường hợp nhà ở riêng lẻ, bao gồm:

1. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng, nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn quy mô dưới 7 tầng nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; ngoại trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Tuy nhiên, chính sách trên có thể sẽ không áp dụng tại TP.HCM. Theo giải thích của lãnh đạo một huyện tại TP.HCM, vì thành phố là đô thị đặc biệt, có đặc thù riêng, khác biệt với các tỉnh thành còn lại. Khái niệm đất ở tại đây là đất đô thị chứ không phải đất ở nông thôn nên vẫn cần cấp phép xây dựng. Ngoài ra, dân số tại TP.HCM quá đông và tăng nhanh, do đó nếu không kiểm soát bằng giấy phép xây dựng thì sẽ rất rối loạn.

Võ Phương